Gemeinsame Immobilie / Bruchteilsgemeinschaft

Sie sind neben Ihrem Ehegatten Miteigentümer zu ½ einer Immobilie. Insoweit besteht eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft oder Miteigentümergemeinschaft. Diese hat im Grundsatz mit der Ehe und den güterrechtlichen Fragen nichts zu tun und wird durch diese nicht beeinflusst. Das gilt auch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, der nach deutschem Recht immer dann gilt, wenn kein abweichender notarieller Ehevertrag errichtet wurde. Die rechtlichen Regeln über das Miteigentum haben also im Grundsatz Vorrang.

Die Miteigentümergemeinschaft endet auch nicht automatisch mit der Ehe. Spätestens nach Rechtskraft der Scheidung kann aber jeder Miteigentümer die Verwertung der Immobilie durch Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) einleiten. Jeder Miteigentümer und jeder Fremde können mitsteigern. Wer am meisten bietet, bekommt den Zuschlag. Das Verfahren ist stark risikobehaftet, im Extremfall muss der Ersteigerer zunächst den vollen Versteigerungspreis finanzieren und dann um die Auseinandersetzung des Erlöses streiten. Nach § 180 III, IV ZVG kann das Vollstreckungsgericht übrigens auf Antrag eines Miteigentümers die Zwangsversteigerung auf bis zu fünf Jahre einstellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.

Die Miteigentümergemeinschaft kann selbstverständlich jederzeit durch Vertrag beendet oder geregelt werden. Alle Grundstücksgeschäfte, die das Eigentum verändern oder dinglich belasten, sind nur wirksam, wenn sie gerichtlich oder notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Urkunden haben insoweit keine Rechtswirkungen, was auch für Vorverträge gilt. Benutzungsregelungen und Verwaltungsregelungen lassen sich allerdings privatschriftlich wirksam treffen.

Die vorgeschilderten grundlegenden rechtlichen Gegebenheiten können vor allem aber auf familienrechtliche Fragen ausstrahlen und sich mit diesen überlagern.

Einmal kann die selbstbewohnte Immobilie als Ehewohnung besonderen rechtlichen Bindungen unterliegen. Zum anderen können sich unterhaltsrechtliche Auswirkungen ergeben.

Insoweit kommt es darauf an, welcher Ehegatte nach der räumlichen Trennung (oder bei Getrenntleben innerhalb der Immobilie schon davor)

• welche Erlöse vereinnahmt (z.B. Miete einer Einliegerwohnung).
• welchen Nutzungswert oder Wohnvorteil zieht. Das muss unterhaltsrechtlich vor allem in der Trennungsphase nicht der objektive Mietwert (vermindert um eigentumsbezogenen Aufwand) sein, sondern kann je nach Einkommens- und Unterhaltslage ein geringerer angemessener Betrag sein.
• welchen Zins- und Tilgungsaufwand trägt. Ein Sonderproblem ist die Tilgung, die ja hälftig das Vermögen der Ehegatten – Miteigentümer erhöht.
• welche sonstigen eigentumsbezogenen Kosten trägt, z.B. Grundsteuer, Reparaturen, Hausversicherungen. Nicht zu den eigentumsbezogenen Kosten zählen verbrauchsabhängige Kosten (z.B. für Wasser, Kanal, Energie, Müllabfuhr), die der privaten Lebensführung zugerechnet und normalerweise auf einen Mieter übergewälzt werden.

Wohnvorteil und Immobilienaufwand werfen in der unterhaltsrechtlichen Praxis erhebliche Probleme auf. Sie bestimmen die ehelichen Lebensverhältnisse mit. Deren Prägung kann aber sehr langfristige Bedeutung auch für den nachehelichen Unterhalt haben. Bei höherer Fremdfinanzierung kann unterhaltsrechtlich unter Umständen ein negativer Wohnwert entstehen, hauptsächlich in der Trennungsphase. Wohnt bis dahin ein Ehegatte allein in dem Haus oder der Wohnung und teilen sich die Ehegatten die Belastungen der Immobilie, so muss er dem anderen Ehegatten für die Nutzung von dessen Haus- oder Wohnungshälfte eine Nutzungsentschädigung zahlen

Ist ein Ehegatte zum Unterhalt verpflichtet oder unterhaltsberechtigt und wohnt er – ob allein oder mit den Kindern – in dem Haus oder der Wohnung, so muss er sich die Differenz zwischen einer angemessenen Miete für dieses Haus oder diese Wohnung und den monatlichen Belastungen als Einkommen anrechnen lassen.

Soweit die Immobilie selbstgenutzt und subventioniert ist, z.B. nach dem seit 1.1.1996 geltenden Eigenheimzulagegesetz, können sich durch dauernde Trennung und Ehescheidung auch auf diesem Gebiet erhebliche Nachteile ergeben, die eine frühe rechtliche Prüfung und unter Umständen rechtzeitige vertragliche Gestaltung erfordern. In manchen Fällen lässt sich Schaden nur abwenden, wenn die Übernahme der Immobilie durch einen Ehegatten noch in dem Jahr beurkundet wird, in dem das dauernde Getrenntleben im Sinne des Steuerrechts beginnt.